kazus: Wienczysław N. nabył od Gminy Wieprz użytkowanie wieczyste. Został wpisany tym samym jako użytkownik wieczysty gruntu w księdze wieczystej. Celem umowy ustanawiającej to prawo było wybudowanie sieci garaży (poza umową - sposób korzystania z nieruchomosci nie zostal ujawniony w ksiedze wieczystej). Wienczysław jednak rozmyślił się po zawarciu umowy i postanowił wybudować na gruncie należącym do gminy, którego był użytkownikiem wieczystym - kamienicę, w której po pewnym czasie ustanowił odrębną własność lokalu na rzecz Hipolita K.
Gmina Wieprz rozwiązała umowę użytkowania wieczystego z Wienczysławem oraz Hipolitem na skutek naruszenia celu umowy.
Czy Hipolit utraci własność lokalu?
Odpowiedź: Tak.
Zgodnie z art. 233 i 239 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku kodeks cywilny (dalej: "kc") w umowie ustanawiającej użytkowanie wieczyste winien być okreslony sposób wykonywania tego prawa oraz cel na jaki zostało ono ustanowione. Elementy te wyznaczają tresc tego prawa i przez to są wiążące dla nabywcy, który nabywa je o tresci niezmienionej translatywnie. Na pytanie, czy tresc tego prawa musi być ujawniona w księdze wieczystej zostanie udzielona odpowiedź w dalszej częsci tego tekstu.
W związku z artykułem 240 kc umowa zawarta z użytkownikiem wieczystym może ulec rozwiązaniu, jeżeli ten użytkuje grunt w sposób oczywiscie (!) sprzeczny z jego przeznaczeniem okreslonym w umowie.
Nalezy w takiej sytaucji sięgnąć do ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomosciami (dalej: "ugn") - do art. 33, w którym ustawodawca rozszerzył uregulowania kodeksowe dotyczące zakończenia stosunku umownego łączącego własciciela gruntu, na którym ustanowiono użytkowanie wieczyste, z użytkownikiem - przed upływem okresu, na który zawarto umowę. Jeżeli tak, jak w kazusie użytkownik wzniósł urządzenia lub budynki sprzeczne z postanowieniami wspomnianej umowy - nie przysługuje mu za nie wynagrodzenie, a ich własnosc z chwilą rozwiazania umowy przechodzi na wlasciciela gruntu. (art. 33 ugn odmiennie od art. 240 kc nie wymaga, aby sprzecznosc pomiedzy sposobem wykonywania a celem stanowiacym tresc uzytkowania była oczywista!)
{*Zwrotowi podlegają natomiast opłaty: pierwsza opłata wniesiona z tytułu użytkowania wieczystego oraz suma opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego.*}
Reasumując, Hipolit utraci własnosc nieruchomosci, gdyz wygasnie prawo uzytkowania wieczystego, ktore nabył, a z ktorym zwiazana jest wlasnosc lokalu. W dodatku w zasadzie za wkład, jaki poczynił w budowę lokalu - lub za cenę jaką uiscił za jego nabycie nie otrzyma zadnego wynagrodzenia!
Czy Hipolita chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych?
Odpowiedz: Nie.
Po pierwsze, aby powstało uzytkowanie wieczyste - należy wpisać je w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomosci, na której to prawo zostaje ustanowione (art. 27. "(...) Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej").
Po drugie, zgodnie z art. 30: "postanowienia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste dotyczące sposobu korzystania z tej nieruchomości podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej."
Powstaje jednak pytanie, czy ujawnienie w księdze wieczystej powyższych postanowień ma charakter konstytutywny dla ustanowienia uzytkowania wieczystego? Czy wystarczy sam wpis uzytkowania wieczystego w księdze wieczystej bez doprecyzowania na czym owo uzytkowanie ma polegać, a tym samym, czy wystarczy samo okreslenie celu uzytkowania wieczystego w umowie go ustanawiajacej dla skutecznosci istnienia tego prawa?
Odpowiedz na powyzsze pytania nie jest jednoznaczna, a sama kwestia wydaje się być sporną w doktrynie. Nalezy jednak zwrocic uwage na nastepujace kwestie.
Po pierwsze, nalezy opowiedzieć się za poglądem traktującym art. 30 ugn tylko jako obowiązek o charakterze deklaratoryjnym (patrz powołana ponizej pozycja literatury).
Po drugie, jezeli przyjmiemy, ze uzytkowanie wieczyste powstaje tylko wtedy, gdy jestesmy w stanie na podstawie umowy okreslic jego tresc, to rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie znajdzie w ogóle zastosowania w tym przypadku, gdyz nie zajdzie niezgodnosc stanu prawnego nieruchomosci z tym ujawnionym w ksiedze wieczystej! Nie istnieje bowiem prawo uzytkowania wieczystego in blanco, a tym samym nabywca musi zaznajomic sie z umowa pierwotna je ustanawiajaca, aby skutecznie je nabyc!
Biorąc powyższe pod uwagę, należy odpowiedzieć na zadane pytanie przecząco!
( por. Z. Truszkiewicz, Użytkowanie weczyste - zagadnienia konstrukcyjne, wyd. 1 2006, str.193-199 i tam powołana literatura oraz argumentacja przywołanych w niniejszym tekscie poglądów).
Czy sytuacja wyglądałaby inaczej gdyby Hipolit K. sprzedał lokal Alojzemu B.?
Odpowiedz: Nie. Sytuacja Alojzego nie rozni sie bowiem w zaden sposob od sytuacji prawnej Hipolita. (patrz - odpowiedz do pytania drugiego.)
{** problem poboczny, ale doniosły, dotyczy wielopodmiotowej umowy uzytkowania wieczystego - czy mozna w przypadku wskazanym w kazusie rozwiazac na podstawie wskazanych przeslanek umowe tylko z jednym ze wspoluzytkownikow, czy moze mozliwa jest tylko sytauacja: wszyscy albo nikt?!?
por. B. Swaczyna, Prawne konsekwencje wielopodmiotowosci stron umowy sprzedazy. Zagadnienia wybrane, TPP 2/2001, str. 59 i n. **}
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz