zrzeczenie się użytkowania wieczystego: wnioski z dyskusji!

20. kwietnia spotkalismy sie, aby przedyskutowac watpliwosci wynikle na tle regulacji zrzeczenia sie prawa uzytkowania wieczystego (dalej: "u.w."), o ktorych juz pisalismy na blogu (patrz: posty z 7. i 8. marca oraz 10. i 11. kwietnia).

Nawiazujac do posta z 7. marca, kiedy przedstawilismy kazus o Tomaszu N., ktory zrzeka sie swojego prawa na rzecz podmiotu nie bedacego wlascicielem nieruchomosci, na ktorej zostalo na rzecz Tomasza ustanowione uzytkowanie wieczyste, wylowilismy nastepujace problemy. Kazus rozwiazywalismy siegajac do powolywanych w powyzszych postach orzeczen Sadu Najwyzszego w oparciu o aktualny stan prawny (czyli obowiazujacy po uchyleniu przepisu art. 179 KC przez Trybunal Konstytucyjny w wyroku z dnia 15. marca 2005 roku, K 9/04, OTK-A 2005/3/24 (dalej: "wyrok TK";))

Po pierwsze, nalezy rozwazyc dwie sytuacje.
A. Tomasz jest uzytkownikiem wieczystym nieruchomosci rolnej stanowiacej wlasnosc Skarbu Panstwa.
B. Tomasz jest uzytkownikiem innej nieruchomosci niz tej, w stosunku do ktorej stosujemy ustawe z dnia 19. pazdziernika 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomosciami rolnymi Skarbu Panstwa (dalej: "ugnrSP").

W pierwszym przypadku (A) wg art. 17b ustepu 3 ugnrSP kazdy podmiot bedacy uzytkownikiem wieczystym gruntu rolnego Skarbu Panstwa (dalej: "SP") moze zrzec sie tego prawa. Użytkownik wieczysty nieruchomości może zrzec się swego prawa przez złożenie Agencji (Agencja Nieruchomosci Rolnych - dalej: "ANR") oświadczenia w formie aktu notarialnego. W takim przypadku użytkowanie wieczyste wygasa. Oświadczenie stanowi podstawę do wykreślenia w księdze wieczystej prawa wieczystego użytkowania. Powyzszy przepis rozni sie od przepisow art. 246 KC, ktory w paragrafie 2 zastrzega, ze jezeli ustawa nie stanowi inaczej - a ograniczone prawo rzeczowe zostalo ujawnione w ksiedze wieczystej - prawo to wygasnie dopiero z chwila wykreslenia go z tej ksiegi. U.w. wygasnie jednak na podstawie art. 17b ust. 3 juz w chwili zrzeczenia sie tego prawa - czyli zgodnie z art. 61 paragraf 1 zd.1 KC - z chwila gdy ANR zapozna sie z jego trescia. Wykreslenie wpisu jest w tej sytuacji kwestia wtorna. Wraz z u.w. na podstawie przepisu art. 241 KC wygasna obciazenia na nim ustanowione (na tle nieobowiazujacego juz art. 179 KC pojawiala sie kwestia odpowiedniego stosowania tego przepisu do obciazen ustanowionych na prawie u.w.). Upraszczajac, SP odyzska pelnie wladzy na nieruchomosci, ktorej jest wlascicielem, a uzytkowanie wieczyste wygasnie.

W drugim przypadku (B) powstaje zaraz na wstepie pytanie o mozliwosc (w ogole) zrzeczenia sie prawa przyslugujacego Tomaszowi na mocy umowy zawartej z dana jednostka samorzadu terytorialnego lub Skarbem Panstwa. Na to pytanie (dotyczace mozliwosci zrzekania sie przez kazdego uzytkownika wieczystego) odpowiedz ksztaltuje sie w doktrynie niejednolicie, choc dostrzegalny jest dominujacy nurt pogladow. Zgodnie z art. 16 ustepem 1. zd. 1 ustawy z dnia 21. sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomosciami (dalej: "ugn") samorzadowa lub panstwowa osoba prawna moze zrzec sie przyslugujacego jej prawa uzytkowania wieczystego. Zdanie 2 tego ustepu natomiast odsyla (w dalszym ciagu) w zakresie skutkow zrzeczenia sie tego prawa mutatis mutandis do przepisu art. 179 KC uchylonego wyrokiem TK. Rysuja sie w tym miejscu nastepujace kwestie. Pierwsza, czy wyroznienie konkretnych podmiotow, ktore moga sie zrzec u.w. wylacza taka mozliwosc u innych? Czy ta regulacja jest wyjatkiem od reguly, ze tego prawa zrzec sie nie mozna? Druga, jezeli ustawodawca wciaz nie zmienil regulacji z art. 16 ugn, to wg jakich przepisow bedziemy oceniali skutki owego "zrzeczenia sie", jezeli zdanie drugie ustepu pierwszego tego przepisu obecnie jest norma pusta - czy poprzez analogie siegniemy do przepisow dotyczacych zrzekania sie ograniczonych praw rzeczowych, czyli art. 246 KC? Wg dominujacego pogladu kazdy uzytkownik wieczysty moze zrzec sie uzytkowania wieczystego, co wnioskuje sie m.in. z tresci tego prawa (por. przepis 233 KC), czy z faktu, iz dopuszcza sie zrzeczenie ograniczonych praw rzeczowych (narazie argumenty odsylajace do stosowania przepisow o zrzekaniu sie prawa wlasnosci sa nieaktualne!)[por. literature wyrazajaca powyzsze zapatrywanie powolana przez Z. Truszkiewicza w "Uzytkowanie wieczyste - zagadnienia konstrukcyjne", Zakamycze 2006, str. 595-596]. Wg mniejszosciowego pogladu m.in. E. Gniewka [E. Gniewek "Obrot nieruchomosciami skarbowymi i samorzadowymi", Zakamycze 1999, str. 305-306, powolany przez Z. Truszkiewicza, tamze, str. 597] oraz Z. Truszkiewicza [tamze] nalezy uznac, ze tylko wskazane przez ustawodawce podmioty moga zrzec sie u.w., a z tresci (charakteru) tego prawa wynika wlasnie ograniczenie mozliwosci rozporzadzania nim przez uzytkownika (czytaj uzytkownika wieczystego). [pomijamy szczegolowe przytoczenie argumentow odsylajac w tym zakresie do wskazanej literatury!] Oba poglady w zakresie sktukow zrzeczenia sie prawa u.w., czy tylko na podstawie art. 16 ust. 1 ugn, czy w szerokim zakresie podmiotowym, siegaja po regulacje z art. 246 KC dotyczaca zrzekania sie ograniczonych praw rzeczowych. A zatem w chwili wykreslenia z ksiegi wieczystej zrzeczonego u.w. wygasa ono (odpowiednio stosowany art. 246 par. 2 KC), wlasciciel odzyska wolna od obciazen ustanowionych na nieruchomosci a obciazajacych prawo u.w. - nierychomosc (por. art. 241 KC!)! Zgodnie z pogladem E. Gniewka i Z. Truszkiewicza - Tomasz nie moglby zrzec sie tego prawa, a jedynie moglby rozwiazac umowe z wlascicielem ze skutkami wczesniejszego rozwiazania umowy (por. art. 33 ust. 3 ugn). W mysl pogladu dominujacego Tomasz moglby zrzec sie prawa u.w., a z racji nieobowiazywania art. 179 KC - zastosowalibysmy art. 246 KC o zrzekaniu sie ograniczonych praw rzeczowych. Skarb Panstwa lub odpowiednia jednostka samorzadu terytorialnego odzyskalaby wolne od obciazen prawo wlasnosci nieruchomosci.

Biorac pod uwage powyzsze (bardzo skrotowo przedstawione) przeanalizowalismy roznice jakie pojawiaja sie w zakresie zrzekania sie prawa u.w. przed wyrokiem uchylajacym art. 179 KC, obecnie oraz w proponowanym przez rzad projekcie - ktory opisalimy w poscie z 10. kwietnia. Zrzeczenie sie prawa uzytkowania wieczystego na tle dopuszczalnosci zrzekania sie prawa wlasnosci wydaje nam sie kwestia wazka w praktyce - a niedosc okreslona przez literature. W zwiazku z tym planujemy poswiecic wiecej uwagi temu zagadnieniu, o czym bedziemy na biezaco informowac na blogu. Spotkanie 20. kwietnia bylo prawdopodobnie ostatnim spotkaniem dotyczacym tej tematyki - teraz czeka nas praca w podgrupach, mozolne mielenie mysli...

zrzeczenie się użytkowania wieczystego (c.d.)

Aby w pełni odpowiedziec na pytania powstałe na tle postanowienia SN z dnia 24 sierpnia 2005 r. (II CK 34/05)* nalezy zwrocic uwage na następujace orzecznictwo SN w tym zakresie: uchwała z 8.09.1992 r., III CZP 89/92, wyrok z 31.01.2002 r., IV CKN 1325/00 (niepubl.), uchwała (7) z 8.12.2004 r., III CZP 47/04, wyrok z 4.11.2005 r., V CK 784/04 oraz uchwała z 19.05.2006 r., III CZP 26/06.

Polecam w szczegolnosci ostatnia z wymienionych uchwal**, w ktorej sad przekrojowo omowil zagadnienie zrzeczenia sie prawa uzytkowania wieczystego i podjal uchwale o nastepujace tezie:
zrzeczenie sie przez osobe fizyczna prawa uzytkowania wieczystego powoduje wygasniecie tego prawa. Sad Najwyzszy opowiedzial sie tym samym za stosowaniem w drodze analogii art. 246 kc, zamiast art. 179 par. 2 kc.

*patrz: post z 8. marca;
** sprawozdawca: SSN K. Pietrzykowski;

zrzeczenie sie uzytkowania wieczystego - projekt ustawy (c.d.)

Obecnie senat pracuje nad projektem ustawy uchwalonym przez sejm o zmianie ustawy - kodeks cywilny (dalej: kc) oraz niektorych innych ustaw (kodeksu postepowania cywilnego, ustawy o gospodarce nieruchomosciami (dalej: ugn), ustawy o gospodarce nieruchomosciami rolnymi Skarbu Panstwa (dalej: ugnrSP) oraz prawa o notariacie). W projekcie tym zawarto dwie glowne zmiany: pierwsza dotyczy uchylonego art. 179 kc, druga art. 442 kc (o tej zmianie kiedy indziej!).

Wlasciciel nieruchomosci bedzie mogl zrzec sie wlasnosci nieruchomosci w taki sposob, ze zlozy "zaproszenie do zawarcia umowy przekazania wlasnosci nieruchomosci" gminie wlasciwej ze wzgledu na polozenie przedmiotowej nieruchomosci. Jezeli gmina w przeciagu szesciu miesiecy nie zlozy oferty zawarcia umowy przekazania zrzekajacemu sie albo gdy zlozy oswiadczenie woli w formie pisemnej o tresci, ze takiej oferty nie zlozy - wlasciciel nieruchomosci moze sie jej zrzec - jednostronna czynnoscia prawna - skladajac odpowiednie oswiadczenie w formie aktu notarialnego (stad zmiana uregulowan notarialnych).

Nieruchomosc, ktorej wlasciciel sie zrzekl - staje sie wlasnosci Skarbu Panstwa. Obciazenia na takiej nieruchomosci nie wygasaja, a odpowiedzialnosc za nie ponosi nowy wlasciciel - Skarb Panstwa.

W zwiazku z powyzszym dodano art. 233(1), w ktorym uregulowano zrzeczenie prawa uzytkowania wieczystego. Oswiadczenie o zrzeczeniu sie tego prawa skladane jest wlascicielowi nieruchomosci w formie aktu notarialnego. Konstytutywny dla wygasniecia praw, wg projektu, jest fakt wykreslenia prawa uzytkowania wieczystego z ksiegi wieczystej.

Uzytkownik wieczysty musi uzyskac zgode wierzyciela hipotecznego, jesli na jego prawie ustanowiona zostala hipoteka, aby zrzec sie swego prawa. Sankcja nie zostala wskazana wprost w przepisie, ale wydaje sie, ze zrzeczenie bez zgody bedzie bezskuteczne do czasu jej uzyskania. Zgoda powinna byc rowniez udzielona w formie aktu notarialnego - zgodnie z art. 63 par. 2 kc, gdyz art. 233 (1) par.1 zd.2 zastrzega taka forme dla oswiadczenia o zrzeczeniu sie (por. art. 73 par.2 zd.1 kc).

W ksiedze trzeciej Zobowiazania zostal dodany tytul: "przekazanie wlasnosci nieruchomosci gminie": art. 902(1) - 902(3), ktore reguluja umowe przekazania:

1. umowa przekazania wlasnosci nieruchomosci - to umowa jednostronnie zobowiazujaca, na podstawie ktorej dotychczasowy wlasciciel nieruchomosci przenosi wlasnosc nieruchomosci nieodplatnie na gmine (umowa darowizny? - por. art. 888 oraz 889 kc);

2. wlasciciel nie odpowiada za wady (prawne i fizyczne?) przedmiotowej nieruchomosci (por. 892 kc dot. wad rzeczy darowanej);

3. gmina ponosi odpowiedzialnosc za obciazenia ustanowione na nieruchomosci; odpowiedzialnosc ta jest ograniczona przedmiotowo, gmina odpowiada jedynie z nieruchomosci (modyfikacja uregulowan dot. darowizny) - w wypadku zrzeczenia sie prawa na rzecz Skarbu Panstwa - odpowiada on w sposob nieograniczony;

Zostaja uchylone przepisy art. 16 ugn oraz 17b ust.3 ugnrSP.

Czekam na komentarze dotyczace powyzszej zmiany!

[projekt ustawy mozesz przeczytac m.in. na nastepujacej stronie: http://www.senat.gov.pl/k6/dok/dr/150/191.pdf ]